不動産売却で資金繰りを改善する前に確認すること

結論: 売却価格ではなく、入金日に残る手取り額で資金繰りを判断する

遊休不動産を保有している中小企業に向けた記事です。

不動産売却で資金繰りを改善できるかは、「いくらで売れそうか」だけでは判断できません。最初に見るべきキャッシュフローは、売却価格ではなく、担保返済、税金、仲介手数料、測量・解体・移転費用、未払支払を差し引いたあと、決済日に会社へ残る可処分キャッシュです。

説明用の仮定です。遊休不動産が5,000万円で売れそうだとしても、担保金融機関への返済と抵当権抹消に3,200万円、仲介手数料・測量・解体・移転・登記関連費用に300万円、税金や消費税等の確認用引当に400万円、未払税社保や緊急支払に300万円が必要なら、資金繰り表へ入れてよい余力は800万円です。

返済猶予後も営業資金収支が月200万円赤字なら、800万円は約4か月分です。さらに売却決済が4か月後なら、今後13週間の支払いには間に合いません。つまり、不動産売却は「資金繰り改善策」になり得ますが、売却予定を入れただけでは今月の資金ショート対策にはなりません。

実務判断では、不動産売却の判断は「売れば助かるか」ではなく、「いつ、いくら会社に残り、その間に営業資金収支が戻るか」で見ます。

対象は、遊休不動産を売れば何とかなると考えている会社

この記事の対象は、次のような会社です。

• 遊休土地、倉庫、旧工場、社宅、使っていない店舗などを保有している
• 売却見込額を資金繰り表へそのまま入れている
• 借入に抵当権や根抵当権が付いている可能性がある
• 税金、社会保険料、仕入先支払、返済猶予が同時に問題になっている
• 不動産売却で借入を減らせば再生できると期待している

逆に、営業資金収支がすでに黒字で、売却代金を単純に借入圧縮へ回すだけの会社は、本稿の中心ではありません。本稿で扱うのは、売却代金を運転資金、担保解除、金融機関交渉、家族生活防衛のどこへ配分するかを間違えると、再生可能性を落とす会社です。

まず売却見込額を保守的に置く

不動産の売却見込額は、簿価や社長の希望額では決めません。国土交通省の不動産情報ライブラリでは、不動産の取引価格、地価公示等の価格情報、防災、都市計画などを確認できます。また、不動産取引価格情報提供制度では、取引当事者へのアンケートをもとに、個別物件を特定できないよう加工した取引価格情報が提供されています。

ただし、公的な取引価格情報も万能ではありません。面積、形状、前面道路、用途地域、建物状態、土壌、境界、買主事情、売り急ぎの有無で価格は変わります。資金繰り表では、楽観額ではなく、保守額、基準額、上振れ額の3本で置きます。

資金繰りが苦しい会社ほど、上振れ額を信じたくなります。ここが危険です。売却価格を高く置くほど、対策開始が遅れます。

担保と登記を見ない売却予定は、資金繰り表に入れない

法務省は、不動産登記について、土地や建物の所在・面積、所有者、権利関係を公示し、登記事項証明書で所有権、差押え、仮処分、抵当権などを確認できると説明しています。売却前に登記事項証明書を取らないまま「売れれば入金する」と考えるのは危険です。

民法上、抵当権者は担保に供された不動産から他の債権者に先立って弁済を受ける権利を持ちます。根抵当権は、一定範囲の不特定債権を極度額の限度で担保する仕組みです。したがって、借入残高だけを見ても、売却代金が会社へいくら残るかは分かりません。

見るべき登記と契約

• 所有者と持分
• 抵当権、根抵当権、共同担保の有無
• 極度額と被担保債権の範囲
• 差押え、仮差押え、仮処分の有無
• 担保金融機関が抵当権抹消に応じる返済条件
• 売却代金をどの金融機関へいくら配分するか

ここを確認しないと、5,000万円で売れても、担保返済でほとんど残らないことがあります。逆に、担保余力がある物件なら、売却前に金融機関へ説明し、リスケ、担保解除、借入圧縮、運転資金確保を同じ表で比較できます。

関係者間売買を軽く扱わない

資金繰りが詰まった後に、親族、役員、関係会社へ安く売る発想は危険です。民法には、債務者が債権者を害することを知ってした行為について、要件を満たす場合に債権者が取消しを求められる制度があります。

本稿では、関係者間売買や低廉売却を資金繰り改善策として勧めません。必要な場合は、弁護士、税理士、司法書士、金融機関を入れ、価格、手続、債権者への説明、税務を個別に確認します。

税金と消費税を引く前の金額で判断しない

会社保有不動産を売却する場合、税務確認を飛ばしてはいけません。法人税法は、各事業年度の所得の金額を益金の額から損金の額を控除して計算する枠組みを定め、資産の販売等に係る収益を益金に算入する趣旨を示しています。つまり、売却益が出るなら税負担の確認が必要です。

国税庁は、課税事業者が事業用資産を譲渡した場合は、事業に付随して対価を得て行われる資産の譲渡として消費税等が課税される一方、土地や借地権の譲渡は非課税と説明しています。また、土地と建物を一括譲渡して建物代金が区分されていない場合、譲渡代金を土地と建物部分に合理的に区分する必要があると説明しています。

ここで一般記事が出せる結論は一つです。売却代金から税金を引く前の金額を、自由資金として扱ってはいけません。

税金は、売却後に考えるものではありません。売却前に、少なくとも概算の税負担と支払時期を資金繰り表へ入れます。

入金時期を決済日で分ける

不動産売却は、今日決めて明日入金されるものではありません。査定、媒介契約、買主探索、買付、契約、手付金、融資審査、境界確認、測量、解体、担保抹消調整、決済という時間がかかります。

13週間資金繰り表で今月または来月に資金が切れる会社は、「不動産を売る予定です」だけでは足りません。売却決済までのつなぎとして、返済猶予、税社保の分納、固定費削減、仕入支払条件の調整、赤字部門停止を同時に置く必要があります。

売却が4か月後なら、4か月後の入金です。今月の支払いには使えません。この単純な事実を資金繰り表へ入れない会社は、不動産を持っているのに資金ショートします。

実務判断: 売却後3か月の営業資金収支まで見る

不動産売却は、延命策としては強い手段です。大きな入金が見込めるため、税社保の滞納解消、借入圧縮、仕入先支払、運転資金確保に使えます。

しかし、売却後も営業資金収支が赤字なら、売却代金は赤字補填で溶けます。遊休不動産は一度売れば戻りません。したがって、売却前に次の3つを同時に決めます。

• 売却代金のうち、借入返済へ回す上限
• 売却代金のうち、運転資金として残す下限
• 売却後3か月以内に営業資金収支を黒字化する条件

経営者保証についても楽観してはいけません。中小企業庁は、経営者保証ガイドラインを中小企業、経営者、金融機関共通の自主的なルールと位置づけ、法的拘束力はなく、保証解除等の最終判断は金融機関に委ねられると説明しています。金融庁も、経営者保証に依存しない融資慣行に向けた施策や活用実績を整理していますが、個別の保証解除や担保解除が自動的に認められるわけではありません。

売却で借入を減らすなら、その効果を金融機関に説明します。担保物件を売る代わりに、どれだけ返済し、どれだけ運転資金を残し、営業赤字をどう止めるのか。この説明がない売却は、再生ではなく資産処分で終わります。

一般論で結論を出せない範囲

本稿だけで、「売るべき」「売らないべき」「いくらで売れる」「担保は外せる」とは結論づけられません。結論は、物件所在地、所有者、抵当権、根抵当権、差押え、借入構成、税金、売却益、消費税、固定資産税精算、買主条件、金融機関の同意、営業資金収支で変わります。

自宅、役員個人所有物件、関係会社所有物件、親族への売却、低廉売却、リースバック、任意売却、法的整理が絡む場合は、弁護士、税理士、司法書士、不動産専門家、金融機関、再生支援者との個別確認が必要です。

一般化できるのは、順番だけです。売却価格を見る前に、手取り額、担保、税金、入金時期、売却後の営業資金収支を同じ表に入れる。この順番を崩すと、売却したのに資金繰りが戻らない会社になります。

今週やること

遊休不動産を売るか迷っているなら、今週は次の表を作ってください。

すでに返済や税社保の支払いが重い場合は、売却活動と同時に資金繰り表を作ってください。無料相談では、売却価格ではなく、担保返済、税金、費用、入金時期を差し引いた手取り額で、何か月の猶予が作れるかを一緒に確認します。

無料相談はこちら

参考資料

• 国土交通省「不動産情報ライブラリ」
• 国土交通省「不動産取引価格情報提供制度」
• 法務省「不動産登記のABC」
• e-Gov法令検索「民法」
• e-Gov法令検索「法人税法」
• 国税庁「No.6931 消費税等と譲渡所得」
• 国税庁「No.6301 課税標準 建物と土地を一括譲渡した場合の建物代金」
• 中小企業庁「経営者保証」
• 金融庁「経営者保証に依存しない融資慣行の確立に向けた施策等について」